Edukacija › Krediti i kartice · 7 min čitanja · ažurirano 13. 11. 2026.

Prvi stan: koliko učešća, kolika rata i kada je prerano kupiti

Pravilo koje štiti: rata do 30–35% neto prihoda domaćinstva, učešće 20% plus 5% za troškove, i rezerva od 6 rata posle kupovine. Program za mlade sa 1% učešća menja matematiku – ali ne i pravilo.

Ukratko

Banka dozvoljava ratu do ≈50–60% primanja; ti dozvoli do 30–35%. Razlika je prostor za rast kamate, dete, promenu posla.
Učešće 20% + 5% troškova (porez/PDV, notar, procena, osiguranje, upis) + rezerva 6 rata. Za stan od 80.000 EUR to je ≈26.000 EUR na računu pre potpisa.
Prerano je ako: ne znaš gde ćeš raditi za 5 godina, par nije siguran u zajednicu, nema rezerve, ili rata „prolazi“ samo sa dva maksimalna prihoda.

Koliko stana možeš: dva ograničenja

Neto prihod domaćinstva	Rata do 33%	Kredit (25 g., 5,3%)	Stan uz 20% učešća	Kredit (program za mlade, 30 g., 3,5%)
1.200 EUR	400	≈66.000	≈82.000	≈89.000
1.800 EUR	600	≈99.000	≈124.000	100.000 (max)
2.500 EUR	825	≈137.000	≈171.000	100.000 (max)

Rata računata kao anuitet; stvarni iznos zavisi od EKS, roka i kreditne sposobnosti. Beograd 2025: prosečan m² 2.878 EUR (RGZ) – 1.800 EUR neto kupuje ≈43 m² u proseku grada, više na periferiji.

Koliko kredita nosi prihod domaćinstva · rata do 33% neto prihoda, 25 g., 5,3% – iznos kredita u EUR

1.200 € neto

66.000 €

1.800 € neto

99.000 €

2.500 € neto

137.000 €

Banka dozvoljava i 50–60% – ali onda nema prostora za rast kamate, dete ili promenu posla.

Program za mlade (20–35 g.) – šta zaista daje

Učešće 1%, kredit do 100.000 EUR, rok do 40 godina, kamata fiksna do 3,5% prvih 6 godina, zatim EURIBOR + 2%; garancija države; samo prva nekretnina; 8 banaka (12/2025, nastavak u 2026).
100.000 EUR na 30 g.: rata ≈449 EUR uz 3,5% prema ≈568 uz tržišnih 5,5% – ušteda ≈6.500 EUR u prvih 6 godina.
Zamke: posle 6. godine rata može skočiti (EURIBOR 2% + 2% = 4%, 2008: 5%+); 40 godina roka znači 186.000 EUR ukupno za 100.000 kredita; 1% učešća = prvih godina duguješ više nego što stan vredi ako cene padnu 5–10%.
Zato: iskoristi nisku kamatu, ali uplaćuj kao da je 5% – razliku prevremeno otplati pre isteka fiksnog perioda.

Program za mlade: rata uz 3,5% prema tržišnih 5,5% · 100.000 EUR na 30 godina, EUR mesečno

Ušteda ≈120 EUR mesečno prvih 6 godina; posle toga kamata prelazi na EURIBOR + 2% – uplaćuj kao da je 5,5% i razliku prevremeno otplati.

Pre nego što potpišeš – 7 pitanja

Da li rata prolazi sa jednim prihodom bar 6 meseci (rezerva)?
Kolika je marža posle fiksnog perioda i koliki bi bila rata uz EURIBOR 4%?
Ukupan iznos koji vraćaš (plan otplate), ne samo rata.
NKOSK premija, procena, osiguranje stana i životno – jesu li u EKS?
Naknada za prevremenu otplatu i da li je 0 posle fiksnog perioda.
Stan: uknjižen, bez tereta, novogradnja sa upotrebnom dozvolom (ili 60%+ gotovosti za program).
Ako kupujete zajedno: ko je vlasnik i u kom udelu – vidi razvod i zajednička imovina.

Kada je bolje sačekati

Dve godine kirije od 450 EUR = 10.800 EUR. Zvuči kao bačen novac, ali je jeftinije od kupovine pogrešnog stana (troškovi kupovine + prodaje ≈8% = 6.400 EUR na 80.000) ili kredita koji guši. Sačekaj ako nemaš rezervu, ako prihod nije stabilan bar godinu dana, ili ako bi kupovina pojela i učešće i rezervu. U međuvremenu: štednja za učešće u dinarskoj oročenoj ili obvezničkom fondu, ne u akcijama – rok je kratak.

Ponude: stambeni krediti · kalkulator rate · vodič koliko košta stambeni kredit.

Primeni ovo odmah

Uporedi stvarne ponude ili izračunaj svoju situaciju.

Uporedi kredite Otvori alate

Tekst je edukativan i ne predstavlja finansijski savet.