Stambeni kredit na 25 godina: koliko zaista košta i da li je bolje iznajmljivati
Stambeni kredit je najjeftiniji kredit koji ćeš ikad dobiti – 4,9–5,7% EKS prema 8–15% za keš. Ali na 25 godina banci vratiš skoro dva iznosa. Evo brojeva i poređenja sa kirijom.
- 100.000 EUR na 25 g. uz 5,5%: rata 614 EUR, ukupno vraćaš 184.000 EUR – 84.000 EUR kamate.
- Isti kredit na 15 g.: rata 817 EUR, kamata 47.000 EUR. Svakih 5 godina kraćeg roka štedi 15–25.000 EUR.
- Kupovina kreditom je skuplja od kirije u prvih 10–15 godina, a jeftinija posle – i na kraju imaš stan. Isplati se ako ostaješ 7+ godina.
Cena po roku i kamati (100.000 EUR)
| Rok | 4,9% | 5,5% | 6,5% |
|---|---|---|---|
| 15 g. – rata / ukupna kamata | 786 / 41.400 | 817 / 47.100 | 871 / 56.800 |
| 20 g. | 654 / 57.100 | 688 / 65.100 | 746 / 78.900 |
| 25 g. | 579 / 73.600 | 614 / 84.200 | 675 / 102.600 |
| 30 g. | 531 / 91.100 | 568 / 104.400 | 632 / 127.500 |
EUR, anuitet; EKS stambenih kredita u bazi Štek 11/2026: 4,91–5,70% (fiksna 3–5 g., zatim EURIBOR + marža). Svaki 1 pp kamate na 25 g. ≈ 18.000 EUR.
Zašto je „jeftin“ kredit skup
Kamata se obračunava na ostatak duga, a dug na početku pada sporo: kod 25-godišnjeg kredita u prvih 5 godina otplatiš samo ≈11% glavnice – ostalo je kamata. Zato prevremena otplata u prvim godinama najviše vredi (naknada je zakonski ograničena na 1%, 0 ako je do kraja manje od godinu dana ili se otplaćuje iz sopstvenih sredstava posle fiksnog perioda – proveri ugovor). Dodatnih 100 EUR mesečno u prvih 5 godina skraćuje kredit za ≈2,5 godine; 100 EUR mesečno ceo rok – za više od 6 godina.
Kupovina ili kirija: dvosoban 55 m² u Beogradu
| 25 godina | Kupovina kreditom | Iznajmljivanje |
|---|---|---|
| Cena stana 55 × 2.878 EUR | 158.000 | — |
| Učešće 20% + troškovi kupovine 5% | 39.500 | 0 |
| Kredit 126.400 EUR, 5,3%, 25 g. – rata | 761 EUR/m | kirija 650 EUR/m (+2% g.) |
| Ukupno plaćeno za 25 g. | 228.000 + 39.500 + održavanje ≈25.000 = ≈293.000 | ≈250.000 |
| Imovina na kraju | stan (158.000 danas; ? za 25 g.) | razlika uložena: 39.500 + (761−650)/m ≈ 100–150.000 uz 4–6% |
Rezultat zavisi od dve nepoznate: koliko će stan vredeti i koliko bi disciplinovano ulagao razliku. Pri rastu cena od samo 1–2% godišnje i disciplinovanom ulaganju, kirija izlazi slično ili bolje; pri rastu od 3%+ kupovina pobeđuje. Praktično: većina ljudi razliku ne ulaže, a kredit je prinudna štednja – to je glavni argument za kupovinu.
Pre potpisa
- Fiksna ili promenljiva. Fiksna na 3–5 godina pa EURIBOR + 2,5–3,5 pp: pitaj koja je marža posle fiksnog perioda – to je stvarna cena kredita.
- Valuta. Kredit u EUR sa platom u RSD = kursni rizik 25 godina. Dinar je stabilan od 2017, ali nije garantovan.
- Troškovi uz kredit: procena, osiguranje nepokretnosti, NKOSK premija (1,5–3,5% kod učešća 20%), životno osiguranje – sve ulazi u EKS, pa poredi po EKS.
- Učešće 20% vs 30%: veće učešće često znači nižu kamatu i bez NKOSK.
Uporedi ponude: stambeni krediti · kalkulator rate.
Tekst je edukativan i ne predstavlja finansijski savet.