Stan za izdavanje ili investicioni fond: 100.000 EUR na 10 godina
Kvadrat u Beogradu je od 2014. do 2025. poskupeo oko dva puta, a kirije su stale – pa je prinos od izdavanja pao na najniži nivo od 2020. Evo kako isti novac prolazi u stanu i u fondu, sa svim troškovima koje agenti ne pominju.
- Bruto prinos od kirije u Beogradu 2025: oko 4,8% (garsonjera 350 EUR na 87.000 EUR); posle poreza, praznog hoda i održavanja ≈3,2% neto.
- Stan pobeđuje samo ako cene nastave da rastu 5–6% godišnje kao prethodnih 10 godina. Pri rastu od 2–4% globalni akcijski fond sa 6–8% prolazi bolje – i likvidan je.
- Niko ne zna buduću stopu rasta. Zato: ne stavljaj sve u jedan stan u jednom gradu.
Šta kažu podaci
| Beograd | 2020 | 2023 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Prosečna cena m² (RGZ) | ≈1.400 EUR (stara gradnja) | 2.060 EUR | 2.878 EUR |
| Kirija, garsonjera (oglasi, 4zida) | 250 EUR | 350 EUR | 350 EUR |
| Bruto prinos garsonjere 30 m² | ≈7% | ≈6,8% | ≈4,8% |
| Povrat uloženog iz kirije | ≈14 g. | ≈15 g. | ≈21 g. |
Izvori: RGZ (cene iz overenih ugovora), 4zida.rs (tražene kirije), biznis.rs 11. 5. 2026. U prvoj polovini 2026. RGZ beleži dalji rast cena (+14–16% međugodišnje, uže gradske opštine ≈3.200 EUR/m²).
Primer: 100.000 EUR, 10 godina
Stan (jednosoban ≈35 m², kirija 450 EUR): ulazni troškovi ≈5% (porez na prenos 2,5% ili PDV u novogradnji, agencija 2%, notar i upis); kirija 450 × 12 = 5.400 EUR, minus jedan mesec praznog hoda, porez na zakup (20% na 75% prihoda = 15%) i ≈1.000 EUR godišnje za održavanje, porez na imovinu i osiguranje → ≈3.200 EUR neto godišnje. Pri prodaji još ≈3% troškova.
Fond (globalni akcijski UCITS): ulazna naknada 0–1%, naknada za upravljanje 1,5–2% godišnje već uračunata u prinos ispod. Istorijski MSCI World: 10,3% godišnje poslednjih 5 g., 13,3% poslednjih 10 g. (u USD, sa dividendama, do 11/2026) – ali uz −18% u 2022. Zato računamo konzervativno.
| Scenario posle 10 g. | Vrednost stana | + neto kirija − troškovi | Ukupno stan | Fond |
|---|---|---|---|---|
| Cene +2% g. / fond 4% neto | 121.900 | +27.100 | ≈145.300 | ≈148.000 |
| Cene +4% g. / fond 6% neto | 148.000 | +22.600 | ≈170.700 | ≈179.100 |
| Cene +6% g. / fond 8% neto | 179.100 | +21.700 | ≈200.800 | ≈215.900 |
| Cene +6% g. / fond 4% neto | 179.100 | +21.700 | ≈200.800 | ≈148.000 |
Sve u EUR, kirija nije reinvestirana; stan: −5.000 ulaz, −3% izlaz. Fond: bez poreza na kapitalnu dobit ako se jedinice drže 10+ godina (važi i za nekretnine kupljene pre 10+ g.).
Šta tabela ne hvata
- Likvidnost. Fond prodaš za 2–5 dana po tržišnoj vrednosti; stan za 2–6 meseci uz pregovaranje i troškove.
- Koncentracija. Stan je jedna zgrada u jednom gradu: komšija, vlaga, zakon o zakupu, promena lokacije. Fond drži stotine kompanija.
- Rad. Stan traži podstanare, popravke, poresku prijavu, prazan hod. Fond ne traži ništa.
- Poluga. Stan možeš kupiti kreditom sa 20% učešća – ako cene rastu, prinos na uloženi kapital je višestruk; ako padnu, gubitak takođe. Fond kreditom ne kupuješ.
- Valuta i psihologija. Stan se „ne vidi“ da pada, fond se vidi svakog dana – mnogi prodaju na dnu. Cene stanova u Beogradu padale su 2008–2014. za oko 8–10%.
Kako da odlučiš
Pitanje nije „stan ili fond“, nego koliko već imaš u nekretninama. Ako je stan u kom živiš 80% tvoje imovine, drugi stan ne diversifikuje ništa. Ako nemaš nekretninu i planiraš da je kupiš za sebe za 5–10 godina, novac za učešće ne ide u akcijski fond nego u oročenu štednju ili obveznički fond. Pogledaj fondove i upitnik profila rizika.
Tekst je edukativan i ne predstavlja finansijski savet.